積水ハウス（1928）の中間決算を分析｜増益の約9割は都市再開発、課題は国際事業

積水ハウス（1928）は2026年9月10日、2027年1月期の第2四半期（中間期）決算を発表しました。売上高は減収でしたが、営業利益・経常利益・純利益はいずれも2割前後の増益でした。この記事では、「何が強いのか」「何が弱いのか」「市場はどこを見るのか」を、決算短信の数字から分析します。

1. 決算の事実を確認する【事実】

中間期（2026年2〜7月）の実績

項目	金額（百万円）	億円換算	前年同期比
売上高	1,965,644	約1兆9,656億円	−2.5%
売上総利益	428,791	4,288億円	+7.6%
販売費及び一般管理費	248,421	2,484億円	+2.2%
営業利益	180,370	1,803.7億円	+16.0%
経常利益	169,081	1,690.8億円	+23.8%
純利益	125,053	1,250.5億円	+23.1%

営業利益率は9.2%で、前年同期の7.7%から改善しました（当サイト計算）。

通期予想の修正と進捗率

項目	修正前（百万円）	修正後（百万円）	増減率	中間期の進捗率
売上高	4,353,000	4,260,000	−2.1%	46.1%
営業利益	350,000	350,000	0.0%	51.5%
経常利益	314,000	316,000	+0.6%	53.5%
純利益	218,000	224,000	+2.8%	55.8%

売上高予想は引き下げ、営業利益予想は据え置き、経常・純利益予想は小幅に引き上げられました。修正後の売上高予想は前期比+1.5%、営業利益予想は+2.5%です。進捗率は当サイトの計算です。

事業別（中間期）

事業	売上高（百万円）	前年同期比	営業利益（百万円）	前年同期比
戸建住宅	244,168	−1.1%	23,990	−5.2%
賃貸・事業用建物	264,951	−1.9%	36,665	+0.1%
建築・土木	151,013	−5.0%	15,036	+0.5%
賃貸住宅管理	368,016	+2.9%	41,745	+12.7%
リフォーム	104,766	+12.8%	15,035	+14.8%
仲介・不動産	211,490	+5.7%	16,771	+17.2%
マンション	56,184	−2.3%	15,742	+83.8%
都市再開発	98,416	+176.2%	27,352	+437.7%
国際	486,353	−20.8%	1,036	−93.2%

受注・財政・株主還元

• 受注高：連結で2兆3,249億円（前年同期比+9.3%）。受注残高：2兆1,637億円（前期末比+19.9%）。国際事業の受注残高は6,034億円（前期末比+104.5%）。
• 財政状態：総資産5兆1,153億円、純資産2兆3,030億円、自己資本比率44.0%（前期末42.7%）。分譲建物・分譲土地は前期末から約1,772億円増加。
• 配当：中間配当72円、期末予想73円で年間145円（前期144円）。配当予想の修正はありません。
• 株式：期末の発行済株式総数は651,585,566株（前期末663,122,166株）、自己株式は3,182,159株（同14,884,740株）に減りました。
• キャッシュフロー：この中間決算短信には、キャッシュフロー計算書の記載がありません。半期報告書（提出予定日2026年9月11日）で確認できます。

2. 何が強いのか【分析】

• 増益の中心は都市再開発事業：営業利益は前年同期の5,086百万円から27,352百万円に増え、連結の営業増益額（24,897百万円）に対して、増加分は22,266百万円（約89%）に相当します（当サイト計算）。会社は、積水ハウス・リート投資法人への賃貸マンション6物件の売却などが進んだと説明しています。
• 複数の事業が増益：マンション（+83.8%）、賃貸住宅管理（+12.7%）、リフォーム（+14.8%）、仲介・不動産（+17.2%）が増益で、ストック型（賃貸住宅管理・リフォーム）は営業利益が+13.3%でした。
• 収益性の改善：売上が減っても営業利益率は9.2%（前年7.7%）に上がりました。
• 受注残高が厚い：連結で2兆1,637億円と、前期末から約3,593億円増えています。

ただし、都市再開発は物件売却の時期に左右されやすい事業です。増益の質を見るときは、売却が継続的に見込めるかを確認する必要があります。

3. 何が弱いのか【分析】

• 国際事業が大幅減益：売上高は−20.8%、営業利益は−93.2%（10億円）。米国戸建住宅で、顧客の様子見が続いたことによる販売・引渡し戸数の減少と、インセンティブの付与が影響したと説明されています。
• 国内の戸建住宅も減益：営業利益は−5.2%。会社は、住宅ローン金利や建設コストの上昇で、購入者のマインドに低下傾向があると述べています。
• 売上高予想の引き下げ：通期の売上高予想は930億円下がりました。営業利益予想は据え置きです。
• 下期の想定は上期より小さい：通期の営業利益予想（3,500億円）から中間期実績を引くと、下期は約1,696億円で、上期実績（1,804億円）の約6%減です。会社予想が保守的なのか、下期に要因を見ているのかは、開示だけでは判断できません。

4. 市場が見る3つのポイント【分析】

ポイント	見る理由	確認方法
国際事業（米国）の回復	営業利益が大きく減った一方、受注残高は6,034億円に倍増。売上・利益に結びつくかが焦点	四半期ごとの国際事業の売上・営業利益、受注残高
都市再開発の継続性	増益の約9割を占めた事業。下期にも物件の売却が続くか	事業別の営業利益、第3四半期の決算
財務と株主還元	自己資本比率44.0%。年間配当145円と、自己株式の動き	配当予想、自己株式の取得・消却の開示

また、会社は、米国賃貸住宅開発事業で4物件の売買契約を結び、2026年7月に引渡しを完了しており、第3四半期に計上する予定としています。

まとめ

積水ハウスの中間期は、売上高は減ったものの、都市再開発事業を中心に増益となりました。強みは都市再開発、マンション、ストック型事業で、弱みは国際事業（米国）の減益と、下期の想定です。市場が見るのは、国際事業の回復、都市再開発の継続性、そして財務・株主還元の3点です。

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※本記事は情報提供を目的としたもので、特定の銘柄の売買や投資を推奨するものではありません。分析は開示された数字にもとづく見方であり、将来の業績や株価を保証するものではありません。最終的な投資判断はご自身の責任でお願いします。